אלטרנטיבה להשקעה בנדל"ן? בדקו את קרנות ה-REIT

בישראל השקעה בנדל"ן הפכה בשנים האחרונות לאחת ההשקעות השכיחות והמדוברות ביותר. כל שיחה שלישית בבית קפה היא על נדל"ן וכל אדם שני שיש לו הון עצמי פנוי חושב איזו דירה אפשר לקנות והיכן. איך הגענו למצב הזה? הנה כמה סיבות:

1. עליית מחירים מתמשכת וקבועה – בעשר (!) השנים האחרונות שוק הנדל"ן בישראל עלה בכ-12% בממוצע בשנה. כן תלוי איך סופרים וכן זה רק ממוצע, אבל בכל זאת… על הנייר לא משנה מה קנית והיכן, כנראה שהרווחת לא מעט כסף. 
2. סביבת ריבית נמוכה – ריבית בנק ישראל עומדת נכון להיום על 0.1%. נמוך במונחים היסטוריים. משנת 2007 עת עמדה הריבית על 4.25% החל תהליך הדרגתי של הורדת הריבית, ומחודש מרץ 2015 הריבית עומדת כאמור על 0.1%. ריבית נמוכה משמעותה ריבית פריים נמוכה, כלומר גם ריבית משכנתא נמוכה. 
3. מימון – נכון להיום, בישראל, מינוף של ההון העצמי בסדר גודל מתאפשר רק באמצעות משכנתא הניתנת לטובת רכישת נדל"ן. במלים אחרות, המדינה מעודדת אותנו לרכוש דירות. 
4. מיסוי – מיסוי על נדל"ן, גם היום לאחר השינויים של השנים האחרונות, הוא עדיין נמוך בסדר גודל מן המיסוי על השקעות בשוק ההון. במלים אחרות, המדינה מעודדת (באמצעות מנגנון המיסוי) רכישה של נדל"ן.
5. פסיכולוגיה/תרבות – מה הדבר החשוב ביותר שמעניק את הבטחון הרב ביותר לילדים? צדקתם. דירה נחשבת בישראל לסמל סטטוס, לבטחון כלכלי, ולרוב כפי שנהוג לטעות ולחשוב גם השקעה בטוחה לעומת האלטרנטיבות. במדינות אחרות, דרך אגב, התרבות שונה.
6. משבר 2008 – המשבר בשווקים של אותה שנה בה ירדו המדדים המובילים ב-30% ואף יותר העביר רבים להשקעה בנדל"ן על פני השקעה בשוק ההון. על הסיבות למשבר ועל העתיד הצפוי כבר כתבנו בעבר.

אתנחתא: חשוב לנתח את ההשקעה בנדל"ן. השקעה זו כוללת שני רכיבי תשואה עיקריים: ההכנסה משכירות ועליית ערך הנכס. הרכיב הראשון קל ופשוט לחישוב ומשתנה בהתאם לביקוש/היצע בשוק (שכירות חודשית12X/מחיר הנכס=תשואת השכירות לשנה). הרכיב השני הוא נעלם, אולם במבט לטווח ארוך ניתן לקבוע כי עד כה מחירי הדירות נמצאים בעלייה מתמדת.

התנאים השוררים בשוק והסיבות שלעיל הולידו דור של משקיעים, בעיקר צעירים בעלי מוטיבציה, המשקיעים בנדל"ן בארץ, עם הון עצמי מינימלי והצלחה כמעט וודאית בכל מקום במדינה. מחירי הדירות הרקיעו שחקים בעקבות הביקוש הרב, המדינה השיתה מגבלות על מנת לנסות לצמצם את המשקיעים ולהביא להורדת המחירים, בדמות מגבלות על המשכנתא, הגדלת מיסי הקנייה ועוד.

בין אם המאמצים צלחו ובין אם לאו, כיום בעקבות המחירים הגבוהים והאמירות הסותרות באשר לצפי המחירים בהמשך, כדאי להכיר את קרנות ה-REIT המהוות אלטרטיבה מעניינת להשקעה בנדל"ן. בהקבלה לשני רכיבי התשואה של השקעה בנדל"ן, הכנסה משכירות שקולה לדיבידנד ועליית ערך הכנס שקולה לעליית ערך הקרן (מניות).

REIT  משמעו Real Estate Investment Trust, דהיינו, קרן להשקעה בנדל"ן. מדובר, אם כן, בקרן המשקיעה בנדל"ן ועליה מספר מגבלות במדינת ישראל:

1. שליטה – בקרנות אלה אחוז השליטה המקסימלי לא יעלה על 50%, כך שאין בעל שליטה אחד המחזיק ברוב המניות של הקרן.
2. השקעה בישראל – לפחות 75% מנכסי הקרן נמצאים בישראל.
3. מינוף – שיעור המינוף המקסימלי הוא 60%.
4. חלוקת רווחים – לפחות 90% מהרווחים יחולקו למשקיעים.
5. מיסוי – קרנות הנדל"ן בישראל פטורות ממס חברות (25%).

ישנם מגבלות נוספות על קרנות הנדל"ן, כפי שניתן לקרוא כאן. מגבלות אלה מהוות דווקא יתרון מהסיבות הבאות:

1. שליטה – כאשר אין בעל שליטה בעל רוב אזי חברות נוטות לקחת פחות סיכונים. 
2. השקעה בישראל – כאשר רוב רובם של הנכסים נמצאים בישראל אין צורך בידע מעמיק ובהבנה של שוק הנדל"ן במדינות אחרות.
3. מינוף – הגבלה על המינוף מקטינה את הסיכון.
4. חלוקת רווחים – מדיניות החלוקה מאפשרת הכנסה יציבה וקבועה.
5. מיסוי – פטור ממס החברות מגדיל למעשה את הרווחים המחולקים למשקיעים.
   

אז מה בעצם יש לנו כאן? חברה שמשקיעה מאות מליונים בנדל"ן מניב, ללא בעל שליטה, פטורה ממס חברות ומחלקת את רוב רובם של הרווחים למשקיעים. אה, ישנם עוד שלושה יתרונות מהותיים:

1. פיזור – להבדיל מהשקעה בנכס בודד, קרנות הנדל"ן משקיעות בעשרות ומאות נכסים, ותיק הנדל"ן מגוון גם הוא: חניונים, מסחרי, מגורים ועוד.
2. הון עצמי – קרנות הנדל"ן נסחרות בבורסה וניתן לרכוש מניות בהם (ובכך להשקיע בהן) בסכומים נמוכים משמעותיים מאלה הנדרשים לרכישה של נכס בודד בישראל.
   
3. נזילות – בשונה מרכישה של נכס בשיטה המסורתית, השקעה בקרנות הנדל"ן הן כבכל חברה בשוק ההון. בהתאם לכך, ההשקעה הינה נזילה ובתוך יום אחד עד כמה ימים ניתן למכור את המניות המוחזקות למשקיע אחר, במידה ונדרש להנזיל את הכסף. כמו כן, הנזילות מאפשרת השקעה לטווח קצר (הרי לא היינו קונים דירה לשנה או שנתיים בתכנון).

טוב, עד כאן נשמע too good to be true. אז זהו שבכל זאת ישנם שני הבדלים מהותיים בין קרנות ה-REIT לבין השקעה מסורתית בנדל"ן, אותם רצוי לקחת בחשבון:

1. תנודתיות – בכל זאת מדובר בהשקעה באמצעות שוק ההון, כלומר גם חברות הנדל"ן הינן תנודתיות ברמה היומית. בשונה מנכס שתרכשו, שאינו סחיר בכל יום, כאן כל מניה של הקרן תעלה/תרד בהתאם למצב השוק/פני העתיד/ביקוש והיצע וכדומה. במלים אחרות, האפקט הפסיכולוגי של "כסף בקירות" לא גר כאן. 
2. מיסוי – על אף שלא תשלמו מס רכישה או מכירה בקרנות הנדל"ן, המיסוי על הרווחים בגובה 25% עדיין גבוה משמעותית מהמיסוי על הכנסה משכירות מדירה אחת (10%). מאחר והרווחים של הקרנות מחושבים לפי הכנסה משכירות אזי מדובר במס גבוה משמעותית. 

בישראל פועלות שלוש קרנות נדל"ן: ריט1, סלע קפיטל, מגוריט. שלושתן עומדות בקריטריונים שלעיל, מחלקות דיבידנד נדיב (כ-5% לשנה) ונסחרות בבורסה בתל אביב. רוצים להשקיע בעולם? חפשו על קרנות REIT בארה"ב או בכל מקום אחר. שימו לב כי המגבלות על הקרנות משתנות ממדינה למדינה.

לסיכום, קרנות ה-REIT מהוות אלטרנטיבה מעניינת להשקה בנדל"ן, שהיום, בתקופה של מחירים גבוהים ומגבלות על רוכשי הדירות, נעשות אטרקטיביות מתמיד. מי שמאמין בתחום הנדל"ן, מחפש הכנסה יציבה (דיבידנד) ומוכן לסבול את התנודתיות תמורת עלייה בטווח הארוך של ערך הנכס (בדיוק כמו בכל השקעה בנדל"ן בשיטה המסורתית), כדאי לו להעמיק ולבחון השקעה בקרנות אלה.

המידע באתר זה אינו מהווה יעוץ, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות השקעה במוצרים פיננסים מכל מין וסוג שהם (לרבות ניירות ערך, מניות, אגרות חוב, יחידות השתתפות בקרנות נאמנות,אופציות, חוזים עתידיים, תעודות סל, מוצרים מובנים, קופות גמל, קרנות השתלמות, קופות פיצויים וכו') וכן אינו מהווה הצעה לרכישת מוצרים פיננסים כאמור.