משכנתא. משכנתא. משכנתא. בשמונה השנים האחרונות נפל דבר בישראל, כל אדם שלישי קונה דירה וכל אדם שני מדבר על משכנתא. איך קרה הדבר? התשובה נעוצה בסביבת הריבית הנמוכה והמתמשכת במדינת ישראל. ריבית נמוכה, משמעותה "כסף זול", כלומר ניתן לקנות כסף במעט כסף, קרי משכנתא משתלמת. בפוסט הנוכחי אנתח את הסיבות לעליית הפופולאריות של המשכנתא בישראל ואדון בסוגיית הנחיצות של הייעוץ בעידן הדיגיטלי-שיתופי.
שרשרת המזון של הכסף
מבט חטוף במספרים הבאים מספר את כל התמונה:
- ריבית בנק ישראל עומדת, נכון להיום, על 0.1%. ריבית בנק ישראל היא מחיר הכסף עבור הבנקים, כלומר, הריבית אותה הבנקים המסחריים בישראל משלמים לבנק ישראל שמדפיס כסף.
- ריבית הפריים עומדת על 1.6%, והיא מייצגת את מחיר הכסף עבור לקוחות הבנקים (אנחנו, כן). כלומר, הבנק משלם 0.1 ואנחנו משלמים +1.5% על המחיר אותו הבנק משלם.
- הריבית הממוצעת על משכנתאות עומדת נכון להיום על 3.46% ועל 2.91%, צמוד למדד ולא צמוד למדד, בהתאמה. את הנתונים ניתן למצוא באתר של בנק ישראל.
מה זה אומר בעצם? ראשית, בשרשרת המזון הזו הבנק תמיד מרוויח. שנית, המחיר הנוכחי הוא זול במיוחד. תיאורטית על כל 100 ש"ח שנלווה מהבנק נשלם 1.6 ש"ח נוספים (בריבית פריים, בשנה). נשמע נהדר, לא? אכן נהדר. היו זמנים בהן הריביות היו גבוהות במאות אחוזים מהיום. ב-2006, למשל, ריבית הפריים עמדה על כ-6%. בדקו בעצמכם.
למה הכסף זול עכשיו
בתיאוריות מאקרו-כלכליות ניתן לשרטט את המשוואה הבאה: ריבית נמוכה=יותר השקעות=צמיחה במשק=יותר הכנסות למדינה ממסים. למה הכוונה? כסף "זול" מעודד אנשים להוציא את הכסף מהבנק ולהשקיע אותו בכלכלה של המדינה. הדבר נכון להשקעה בנדל"ן (מעודד בנייה, מייצר מקומות עבודה), להגברת צריכה אישית (מעודד ייצור וייבוא) להקמת עסקים (מעודד תעסוקה ומסחר) וכדומה.
כסף זול משמעותו כי החסכון אינו משתלם. נניח ונפקיד 100,000 ש"ח בפקדון בבנק, סביבת הריבית הנמוכה תשיא תשואות נמוכות במיוחד על הכסף. לפיכך ההגיון הפשוט מורה כי את הכסף כדאי להשקיע ולא לחסוך. מכאן שהמשוואה ההפוכה תהיה: ריבית גבוהה=יותר חסכון=מיתון במשק=פחות הכנסה למדינה ממסים.
בהקשר זה, יעד האינפלציה (המצביעה גם על צמיחה בריאה במשק) של בנק ישראל הוא 1-3% בשנה. בהתאם לכך, כל עוד האינפלציה נמוכה מהיעד אזי אין סיבה להעלאות את הריבית, שכן העלאתה משמעותה פגיעה בעידוד ההשקעות והצמיחה במדינה. האינפלציה הממוצעת בשנים האחרונות היא מתחת ל-1%. הבנתם למה הכסף זול?
העמקה לגבי יעד האינפלציה תמצאו כאן.
קווים לדמותה של המשכנתא
המשכנתא היא אחת ההלוואות הפופולאריות בישראל והיא נתנת לטובת השקעה בנדל"ן. למשכנא כמה מאפיינים ייחודים:
- לרוב נלקחת לתקופה ארוכה בין 30-10 שנים.
- נחלקת למסלולי ריבית שונים בהתאם לפיקוח של בנק ישראל.
- הלוואה גדולה המאפשרת מינוף של עד 75% (על כל שקל הון עצמי ניתן לקבל 3 שקלים נוספים).
- הערבות להלוואה היא הנכס הנרכש.
מאפיינים אלה, יחד עם סביבת ריבית נמוכה ועלייה ארוכה במחירי הדירות (כולם קונים אז עולה) דחפו את נטילת המשכנתאות בישראל לשיא היסטורי בשנת 2015. השילוב של כסף זול, אפשרות מינוף ותופעת העדר הביאו רבים ליטול משכנתא ולקנות דירה.
Mortgage by Nick Youngson CC BY-SA 3.0 Alpha Stock Images
כמו כל דבר פיננסי גם משכנתא היא עניין מסובך (קונספירציה?) ועמוס באפשרויות ומושגים כגון: קל"צ, משתנה צמודה, עוגן אג"ח, צמוד מדד, קנס יציאה, פריים, ביטוח משכנתא ועוד. בהתאם לכך לצד שוק המשכנתאות התפתחה תעשיית ייעוץ משכנתאות. בקצרה, כך זה עובד: הלווה שוכר שירות של יועץ שמגדיר את תמהיל המשכנתא (סוגי המסלולים) למצבו של הלווה ומתיימר להשיג ריביות נמוכות ככל הניתן בשיטה של מכרז בין סניפי הבנקים. שירות הייעוץ עולה כמה אלפי שקלים ולרוב הוא גם משתלם מפני שמדובר בהלוואה ארוכה במיוחד, כך שחסכון של 0.1% בריבית משמעותו אלפי שקלים בטווח הארוך.
הסבר למושגים ובאשר לתמהיל המשכנתא ומה חשוב לדעת באשר למסלולים השונים אציג בפוסט נפרד, בינתיים הסברים ממצים תמצאו באתר המצוין משכנתאמן.
חכמת ההמונים VS ייעוץ מומחים
שוק המשכנתאות הוא קודם כל שוק, לכן נטילת משכנתא כוללת מיקוח וניהול משא ומתן על גובה הריביות מול הבנק. יועץ משכנתאות המייצג את הלווה מנהל למעשה במקומו את המיקוח מול הבנק, ובעיקר בשביל זה רוב האנשים משלמים כסף רב.
כיום, בעידן של מהפכת המידע, קשה מתמיד לשלם על מידע. חיפוש חטוף בקבוצות פייסבוק ופורומים שונים מגלה מידע רב ויקר ערך באשר לריביות אותן הבנקים דורשים מהלקוחות במגוון של תמהילים ואחוזי מינוף. בנוסף אם רכשתם דירה בפרויקט מסוים, סביר להניח כי ישנה קבוצת וואטסאפ שוקקת ואולי אף כזו בהקשרי משכנתאות באופן ספציפי.
המידע הבלעדי לקבוצות האלה שווה כסף רב. מה צריך לעשות? פשוט ללכת לבנק עם תצלום ההצעות של חבריכם לרשת, ובמהרה תראו כיצד הבנקאי נע באי נחת בכסא ומוכן להשוות תנאים, באם הם טובים ממה שהוצע לכם.
הנה קבוצה נהדרת בפייסבוק עם מידע רב לניהול מו"מ מול הבנק.
מידע נוסף כאן, ואל תשכחו את הוואטסאפ של הבניין שלכם.
Con-struct [CC BY-SA 3.0], from Wikimedia Commons
סיכום
אסיים בסיפור אישי. כאשר זוגתי ואני שמנו צעדנו לבנק כדי ליטול משכנתא לפני כמה חודשים קיבלנו הצעה נהדרת. לאחר מספר דקות של מיקוח עקר, שלפנו הצעה שצדנו בקבוצת הוואטסאפ של הבניין שלנו ללקוח אחר (באחוז מינוף דומה), באותו הבנק ואף באותו הסניף. תוך כמה ימים קיבלנו הצעה משופרת, שהייתה כמובן נהדרת+.
נצלו לטובתכם את מהפכת המידע ונגישותו לכלל, וחסכו את התשלום ליועץ שיתמקח בשבילכם. מה עוד נדרש לפני שמוותרים על ייעוץ? להבין את המסלולים הבסיסיים שמציע הבנק ומה מתאים לכם (לא מסובך, צפו לפוסט המשך בנושא).
במקרה זה, חכמת ההמונים מייתרת את הייעוץ.
