תוכנית המתאר הארצית (תמ"א) לחיזוק מבנים קיימים מפני סכנות רעידות אדמה מוכרת לנו בעיקר כתמ"א 38. תוכנית זו הוכנה ע"י המועצה הארצית לתכנון ובנייה, ואושרה ע"י ממשלת ישראל בשנת 2005.
מטרתה העיקרית של התכנית היא חיזוק מבני המגורים בישראל שאינם עומדים בתקן הישראלי לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה (תקן 413 – הפך למחייב בשנת 1980). יחד עם זאת, הדגש העולה מצד בעלי הדירות במשאים ומתנים השונים במסגרת הפרויקטים בתוכנית, נוגע פחות להיבט המבני ויותר להיבטי "נוחות" בבניינים. בכך מתבטאת חוסר ההלימה בין רצון המחוקק לבין רצון בעלי הדירות.
הפוסט הנוכחי יסקור בקצרה את תמ"א 38 ואת ההיבטים השונים שיש לקחת בחשבון בתהליך זה. בנוסף, תעלה חשיבותה של הכלכלה באופן השפעתה על יישום התוכנית בשטח.
תמ"א 38 – ההיבט הבטיחותי
כאמור, התוכנית אושרה בשנת 2005 ומטרתה חיזוק מבנים קיימים מפני סכנות רעידות אדמה. היוזמה לתוכנית נעוצה במיקומה הייחודי של מדינת ישראל, החושף את מרבית האזורים שבתחום המדינה לנזקי רעידת אדמה, ובפרט אלו הנמצאים בקרבת השבר הסורי-אפריקאי (באזור העמק ובקעת הירדן).
איך זה עובד? העיקרון של התוכנית פשוט מאוד. בעלי הזכויות בקרקע (דיירי הבניין) מקבלים מהמדינה זכויות לבנות דירות נוספות בבניין. את הזכויות מעבירים הדיירים ליזם פרטי העוסק בהתחדשות עירונית (באמצעות חוזה). בתמורה לקבלת הזכויות, היזם מחזק את הבניין ובונה את התוספות לדירות הקיימות כגון: ממ"ד, מרפסת, מעלית ועוד.
רעידת אדמה זה לא הכל (מסתבר)
עם זאת, נראה שהממשלה לא לקחה דבר מהותי אחד בחשבון. הפוטנציאל הכלכלי הטמון בפרויקטים באזור השבר הסורי-אפריקאי נמוך משמעותית מזה הקיים בפרויקטים באזורי ביקוש במרכז בארץ. בהתאם לכך, באזורים אלו כמעט וכלל לא חוזקו מבנים במסגרת תמ"א 38. מנגד, באזורי הביקוש שחשופים פחות לנזקי רעש אדמה, תמ"א 38 דווקא פורחת.
מהי הנחיצות והדחיפות בקידום תכנית כמו תמ״א 38? לדעתי התשובה כלל איננה טמונה בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (אינני גיאולוג וגם לא נביא). במקרה זה, נחיצותה מתבטאת דווקא במספר סוגיות יומיומיות שכולנו חווים (מי יותר ומי פחות) במרכז הארץ ובפריפריה.
המצב הביטחוני
בשנים האחרונות כמעט מדי שנה חווה מדינת ישראל סבב לחימה כזה או אחר. נכון, גם כאן עיקר הנפגעים הינם בפריפריה, אך בשנים האחרונות למדנו כי אין באמת אזור בארץ המוגן לחלוטין בעת סבב לחימה.
בכל הקשור למצב הביטחוני המיקום הגיאוגרפי משחק תפקיד משמעותי. מיד לאחר מלחמת המפרץ עודכנו התקנות להתגוננות אזרחית. בהתאם לתקנות אלו בבנייה חדשה נדרשים מרחבים מוגנים דירתיים (ממ"ד) או לכל הפחות קומתיים (ממ"ק). בפועל, המקלט הישן הנמצא במרתף בניין המגורים ולרוב משמש כמחסן פינה את מקומו לטובת הממ"ד.
ומה קורה בבנייה שאיננה חדשה? כיום, נדרשים דיירי הבניינים לרדת בפרקי זמן קצרים מאוד (ממספר שניות ועד שלוש דקות) למקלטים הנמצאים במרתף הבניין. אלה אינם מתוחזקים ולרוב משמשים כמחסנים. קל וחומר אינם מותאמים לשהייה ממושכת.
ומה באשר לזמן ההגעה אל אותו מקלט? מישהו פעם ראה זוג הורים מצליח להעיר באמצע הלילה ולאסוף את ילדיו ולרדת 3,2 או 4 קומות תוך פחות מדקה? מישהו פעם חשב כיצד האיש המבוגר או האישה המבוגרת עם ההליכון יספיקו לעשות זאת?
תמ״א 38 על צורותיה השונות נותנת מענה לסוגיה זו באמצעות תוספת ממ״ד או מרחב מוגן קומתי. בכך היא מאפשרת לקצר את זמני ההגעה למרחבים המוגנים באופן משמעותי. בעקבות כך, הלכה למעשה התרומה העיקרית של התוכנית היא בהיבט הביטחוני ולא בהיבט ההגנה מפני רעידות אדמה.
תמ"א 38 – ההיבט הכלכלי
כאמור, במסגרת העברת הזכויות מבעלי הזכויות בקרקע ליזם כזה או אחר, נערך משא ומתן באשר לתכולות הפרויקט העתיד להתמשש במסגרת התוכנית. אם נבחן את עיקרי המו"מ נגלה כי ההיבט הכלכלי מנצח את ההיבט הבטיחותי, וכי הדיירים מתמקדים בתמורות השונות בבנייה המשפיעים על רווחתם המיידית.
איכות ונוחות חיים
תמ"א 38 כוללת לא רק את הדירות שבבניין אלא גם את השטחים המשותפים. אלה בד"כ הפכו לשטחים מוזנחים עם הזמן. החל בחדר המדרגות המיושן שלא מאפשר גישה נוחה לעגלות, דרך מצוקות החנייה הידועות וכלה במסע הרגלי שנדרש לסיים עם הקניות אל מרומי הקומה הרביעית בבניין ללא מעלית.
במסגרת התכנון מחדש שהיזם מבצע בבניין, כל אלו נלקחים בחשבון. היזם מתכנן את הבניין בהתאם לדרישות הרשות המקומית בה מבוצע הפרויקט. כך מתוכננים, מעוצבים ונבנים מחדש השטחים הציבוריים, לרבות חדר המדרגות שהופך לחדש ועדכני וזוכה למעלית שתשרת את כל בעלי הדירות. כמו גם שטחי ציבור בבניין ההופכים לירוקים בהתאם לדרישת הרשות המקומית, ונושאים אחרים כגון: חדר אשפה, חדר עגלות, חדר תקני למצבור הגז ועוד.
לכמה מאיתנו יצא לזכות בלוטו? כנראה שלא להרבה. תמ״א 38 מאפשרת להגדיל את שווי הנכס באופן משמעותי, לפעמים מדובר בכ-100,000 ש״ח ולעתים גם בכ-500,000 ש״ח. אלה תלויים במיקום והזכויות המוקנות לבניין. בכל מקרה, שווי הנכס לאחר יישום התוכנית עתיד לעלות ובאופן משמעותי.
התמונה ברישיון CC BY-SA 3.0
השבחת השווי הכלכלי של הנכס
אמנם, לא מדובר בזמן קצר, פרויקט במסגרת התוכנית אורך מספר שנים. בנוסף, במהלך תקופת הבנייה הנמשכת לרוב 24-12 חודשים פחות נעים לגור בבניין. יחד עם זאת, אין ספק כי מדובר במהלך כלכלי משתלם לבעלי הדירות.
בעקבות ההיבט הכלכלי המשמעותי, רוב בעלי הדירות מתרכזים בהשבחת הנכס שלהם, גם על חשבון חיזוק המבנה וההיבטים הבטיחותיים המגולמים בתוכנית. באופן כזה, רצון המחוקק, להבטיח יציבות במקרה של רעידת אדמה, מפנה לא אחת מקומו לאינטרס הכלכלי ולתמורות ה"אישיות" של בעלי הדירות. היזם, מטבע הדברים, אם לא יספק מענה לרצון בעלי הדירות לא יקבל את הזכויות הגלומות בקרקע.
סיכום
אזכיר כי מקורה של תמ"א 38 היא חיזוק מבנים החשופים לסיכון בעיקר באזור השבר הסורי-אפריקאי. אולם, דווקא המצב הביטחוני מאיר את יתרונות התוכנית ביום-יום במדינת ישראל.
חשיבותה של הכלכלה עולה כאן בצורה חזקה מאוד בשני היבטים. ראשית, כי הדיירים אינם מתמקדים בכוונת המחוקק ושמים דגש במו"מ על התמורות המשפיעות על השבחת הנכס שלהם. ושנית, כי אזורי הביקוש ולאו דווקא הפריפריה החשופה יותר לסיכונים הביטחוניים, הם אלה המרכזים את רוב הפרויקטים בארץ.
המועצה הארצית לתכנון ובנייה וממשלת ישראל רצו אמנם לחזק מבנים מפני רעידות אדמה, אך למדו תוך כדי תנועה שהקשיים היומיומיים (ביטחוני, איכות חיים וכלכלי) של בעלי הדירות הם למעשה אלו שמניעים את שוק התמ"א 38.
***הכותב הינו מנכ"ל משותף בחברת ש.גיטלמן השקעות ויזמות נדל"ן בע"מ, העוסקת בהתחדשות עירונית ותמ"א 38.
